AldiやLidlの進出がテナント獲得競争を加速させ、英国の小売公園はスペース不足に直面

英国の小売公園は、Aldi、Lidlなどのバリュー志向小売業者が利用可能な物件の縮小プールで競争を続ける中、「事実上満杯」になりつつある。Savillsの新しい調査によると、小売公園全体の空きスペースは、廃止された物件や長期空室物件を除くと、総床面積のわずか1.8％にまで低下した。ヘッドラインの空室率は4.3％であるが、そのうち約43％は現代のテナントに適さない、あるいは計画上の制約に巻き込まれているため、3年以上空室となっている。これにより、市場全体で約750万平方フィート（約21万平方メートル）の真に利用可能なスペースが残されており、過去3年間の平均純吸収量を基にすると1年分未満の供給量となる。募集面積の減少にもかかわらず、テナント獲得量は歴史的水準を下回っている。Savillsは2025年に721件の募集があったと記録したが、これは過去の平均847件と比較して低下している。しかし、これは小売業者の需要の弱さではなく、利用可能な在庫の不足を反映していると指摘されている。Savillsの郊外小売部門共同責任者であるJohnny Rowland氏は、「現在の市場は、需給間の構造的な不均衡によって最もよく特徴づけられる」と述べている。「募集面積はトレンドを下回っているように見えるが、これは利用可能な土地の不足、高い建設コスト、困難な評価、そしてセクターの全般的な信用力によって引き起こされる、新規および利用可能なスペースの深刻な不足を反映している。これにより、特に立地の良い物件においては、スペースの確保が早期の関与や稀なリースイベントを待つことをますます必要とする、非常に競争の激しい環境が生まれている。」小売公園は不動産市場で最も粘り強い分野の一つとなっており、小売業者は店舗販売とオムニチャネル運営の両方をサポートする物件を手放すことをますますためらっている。Savills自身の取引データによると、2023年から2026年の間にテナントの92％がリース契約を更新し、8％のみが退去した。市場に戻るスペースは、郊外小売からの広範な撤退というよりは、再編やより適切な区画への移転に関連していることが多い。この供給不足は、小売公園のテナント構成の変化によってさらに深刻化している。かつてこのセクターは家具、カーペット、家電、DIYチェーンなどの大型商品小売業者が支配的であったが、その構成は食料品、ディスカウント、バリュー志向のオペレーターへと大きくシフトした。Savillsによると、大型商品、家庭用品、家電製品は2012年の英国小売倉庫床面積の46.8％を占めていたが、2025年には31％に低下した。一方、AldiとLidlの継続的な拡大に牽引され、ディスカウント食料品は2012年の床面積の1.3％から2025年には16.6％に増加した。B&M、Home Bargains、The Rangeなどのチェーンに助けられ、ディスカウントバラエティも同時期に4.2％から15.9％に増加した。Savillsの商業リサーチディレクターであるSam Arrowsmith氏は、「テナントベースの進化は、過去10年間で小売倉庫市場を根本的に再形成した」と述べている。「かつてこのセクターは家具、カーペット、家電などの大型商品が支配的であったが、これらのカテゴリーは床面積のシェアを低下させており、成長は食料品、ディスカウント、バリュー志向のオペレーターへとシフトしている。特に、ディスカウント食料品とバラエティは急速に拡大し、小売公園内での存在感を大幅に高めている。必需品およびバリュー主導の用途へのこの再配分は、需要を拡大しただけでなく、より強い定着率を支え、より回復力があり、供給が制約された市場を創出している。」これらの発見は、英国最大のディスカウンターが積極的な店舗拡大を続ける中で行われている。Aldiは、今年の新店舗への3億7000万ポンドの計画投資の一環として、今後数ヶ月で16店舗の新設を予定しており、1,500店舗達成という長期目標を支援している。同スーパーマーケットはすでに全国で1,080店舗以上を展開している。Lidlも急速に拡大しており、6億ポンドの投資プログラムを通じて今後12ヶ月で50店舗以上の新設を計画している。同ディスカウンターは、この展開により約2,000人の雇用が創出され、今年英国スーパーマーケットセクターで最も野心的な標準店舗開設プログラムの一部となると述べている。小売公園は、消費者の信頼が fragile な期間中に、価値、利便性、無料駐車場、必需品主導の小売を求める買い物客から恩恵を受けている。Savillsによると、需要はもはや伝統的な郊外の名前からのみ来ているわけではなく、Next、Superdrug、Marks & Spencer、Skechersなどのハイストリートオペレーターも、都心部やショッピングセンターの場所と並行して、小売公園のフォーマットをますます検討している。しかし、目立った新規開発はほとんどなく、建設コストも依然として高いことから、家主は最良の物件については強力な立場を維持する可能性が高い。